Piața imobiliară din România a trecut, în ultimele trei decenii, de la randamente de peste 20% și tranzacții de aproximativ 100 de milioane de euro la volume de 1,5 miliarde de euro și o prezență tot mai puternică a investitorilor locali. Crizele financiare, pandemia și dobânzile ridicate au modificat strategiile de investiții și criteriile după care sunt evaluate proprietățile.
După 1989, sectorul imobiliar se afla într-o etapă incipientă. Finanțarea pentru proiecte noi era aproape absentă, clădirile moderne erau puține, iar piața oferea un număr redus de centre comerciale și spații logistice care puteau fi cumpărate ca investiții.
În acea perioadă, tranzacțiile vizau mai ales terenuri, companii sau clădiri achiziționate pentru utilizarea directă de către proprietari. Odată cu intrarea primilor investitori străini, au apărut și randamente de 18%-22% pentru clădirile de birouri de dimensiuni mici, nivel care reflecta riscul perceput al pieței românești.
De la randamente record la stabilizare
Grupurile israeliene s-au numărat printre primii investitori străini activi în România. Un moment important a venit în 2003, când clădirile de birouri Opera Center și Europe House au fost cumpărate de fondurile austriece CA Immo și Europolis, la randamente de aproximativ 12,5%.
Tranzacțiile au contribuit la creșterea interesului internațional pentru România. În anii 2004-2007, dezvoltarea economică și apropierea aderării la Uniunea Europeană au accelerat investițiile imobiliare.
În 2006, volumul tranzacțiilor a ajuns la circa 850 de milioane de euro. Un an mai târziu, piața a atins nivelul record de 1,5 miliarde de euro.
Tot în 2006, Immoeast a cumpărat centrul comercial Polus Center Cluj pentru mai mult de 200 de milioane de euro, aceasta fiind prima tranzacție imobiliară locală care a depășit acest prag. În 2007, clădirea America House a fost vândută către Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai scăzut nivel înregistrat până atunci în România.
Reducerea randamentelor a indicat diminuarea riscului perceput de investitori. Dacă în anii ’90 acestea treceau frecvent de 20%, în 2025 randamentele pentru proprietățile de top din București se situau între 7,25% și 7,75%, în funcție de categoria activului.
Chiar și la aceste niveluri, România continuă să ofere randamente mai atractive decât unele piețe mature din Europa Centrală și de Vest. În 2014, volumul tranzacțiilor s-a apropiat de un miliard de euro, iar în anii de dinaintea pandemiei a variat între 650 și 900 de milioane de euro anual.
Crizele au schimbat investitorii
Criza financiară globală a redus drastic activitatea în 2009. Tranzacțiile au coborât la aproximativ 100 de milioane de euro, iar numeroase operațiuni au fost amânate sau blocate.
Investitorii nu au dispărut însă complet de pe piață. Dezvoltatorul de centre comerciale NEPI a folosit scăderea prețurilor pentru a cumpăra active și pentru a-și extinde portofoliul, contribuind la apariția unei piețe mai bine capitalizate și mai orientate spre strategii pe termen lung.
Un nou moment de incertitudine a apărut în 2020, odată cu pandemia de COVID-19. În pofida restricțiilor, volumul tranzacțiilor s-a apropiat de 900 de milioane de euro, iar cea mai mare operațiune a fost preluarea de către AFI Europe a portofoliului de birouri al NEPI Rockcastle, pentru 307 milioane de euro.
Pandemia a accelerat interesul pentru proprietățile industriale și logistice, pe fondul extinderii comerțului electronic. În același timp, cumpărătorii au analizat mai atent clădirile de birouri și centrele comerciale, diferențele de calitate dintre active devenind mai importante în procesul de achiziție.
Majorarea dobânzilor din 2022 și 2023 a scumpit finanțarea și a redus volumul tranzacțiilor de la aproape 1,25 miliarde de euro în 2022 la aproximativ 500 de milioane de euro în 2023. Ajustarea nu a avut însă aceeași amploare ca în 2009, deoarece proprietățile și-au păstrat în mare parte valoarea operațională, iar chiriile au rămas stabile sau au crescut în majoritatea sectoarelor.
În acei ani, principala dificultate a fost diferența dintre prețurile cerute de vânzători și ofertele cumpărătorilor. Piața a avut nevoie de timp pentru ca cele două părți să ajungă la un nivel de preț acceptat.
Investitorii români câștigă teren
Capitalul local a devenit tot mai important, mai ales în perioadele în care fondurile occidentale au preferat să amâne achizițiile. În 2022, Pavăl Holding a cumpărat portofoliul de proprietăți al CA Immo pentru 377 de milioane de euro, una dintre cele mai mari tranzacții realizate pe piața românească.
Între 2015 și 2019, investitorii români reprezentau, în medie, sub 10% din volumul anual al tranzacțiilor cu proprietăți comerciale. În 2025, ponderea lor a ajuns la aproximativ 30%.
În ultimul deceniu, capitalul românesc a acumulat investiții de aproape 1,8 miliarde de euro în proprietăți comerciale. Valoarea depășește investițiile provenite din Africa de Sud sau Austria, iar investitorii locali au devenit unii dintre principalii susținători ai sectorului.
După revenirea la aproape 700 de milioane de euro în 2024, volumul tranzacțiilor a scăzut la circa 525 de milioane de euro în 2025. Reducerea a fost influențată și de amânarea unor operațiuni importante, nu doar de o eventuală diminuare a interesului pentru piața românească.
Un început puternic în 2026
Primele luni din 2026 au adus semnale de relansare. În primul trimestru, tranzacțiile au totalizat 2,9 miliarde de euro, de trei ori mai mult decât în aceeași perioadă a anului precedent și cel mai bun rezultat trimestrial din ultimii doi ani.
După primele șapte luni din 2026, volumul tranzacțiilor depășise deja nivelul consemnat pe întreg anul 2025. Evoluția a fost susținută inclusiv de preluarea de către AFI Europe a unui portofoliu de șase parcuri de retail de la MAS Real Estate.
Operațiunea, finalizată la începutul lunii iulie pentru 282 de milioane de euro, a readus segmentul de retail în fruntea pieței investiționale. Tranzacțiile din această categorie au depășit 350 de milioane de euro.
Piața românească rămâne mai mică decât cele din Polonia sau Cehia și are un număr relativ redus de proprietăți disponibile pentru vânzare. Pentru următoarea etapă de dezvoltare, sectorul va depinde de atragerea de capital nou, atât local, cât și internațional.
Investitorii acordă acum o atenție mai mare amplasamentului, calității construcțiilor, eficienței energetice, veniturilor generate și perspectivelor de dezvoltare pe termen lung. Simpla prezență într-o piață aflată în creștere nu mai este suficientă pentru ca o proprietate să devină atractivă.